Nếu anh/chị nào đang ở Texas hoặc một số tiểu bang thường tăng property tax hàng năm thì chắc khoảng thời gian (June 1st) sẽ được mail về việc tăng thuế và nếu các anh chị có khả năng tài chính thì không cần phải đọc tiếp nữa còn ngược lại thì có thể tham khảo tiếp nội dung bên dưới.
Hôm nay Chợ Việt xin chia sẻ làm thế nào để protest giảm property tax xuống (dựa vào kinh nghiệm bản thân và tổng hợp từ các nguồn thông tin khác).
Khi nào thì Property tax lại tăng. Thông thường tính theo % house value gồm có assessment & land. Ví dụ nhà $100K, tax rate 3% thì tiền Property tax sẽ là $3,000/năm. Tax rate thường không thay đổi mà cái thay đổi hàng năm là giá trị căn nhà (House value). Mỗi khi thị trường nhà đất (market) thay đổi thì các county sẽ định giá (appraise) lại House value. Các market hot ở các thành phố lớn thường được làm hàng năm. Dựa vào market value của House value tăng bao nhiêu thì tiền Property tax tăng tương ứng. Ví dụ ngôi nhà $100K theo appraisal năm 2017 sang năm 2018 county định giá lại theo market value dựa trên số liệu các nhà được bán xung quanh trong vòng 6 tháng ví dụ House value tăng lên $120K tại thời điểm đó, với tax rate 3% thì tax lúc này là $3,600/năm. Như vậy tiền tax năm 2018 tăng 600 so với 2017.
Vì nếu Tax rate không đổi, để giảm được Property tax chúng ta phải giảm được House value. House value được appraise cho Property tax sẽ khác với House value được định giá khi bán. Vì thế anh chị không cần lo lắng là khi mình xin được giảm House value để xin giảm Property tax thì khi bán nhà House value có bị giảm không. Vì khi bán nhà, House value phụ thuộc vào appraiser, mỗi appraiser sẽ có giá khác nhau nên khi xin appraiser của County giảm không đồng nghĩa các appraiser khác ngoài market cũng sẽ giảm theo. Appraiser ngoài market thường chỉ căn cứ vào market value.
Có 2 cách để xin giảm được house value:
Cách 1: so sánh giá nhà mình với giá bán nhà xung quanh trong 6 tháng với cùng diện tích và year built (danh sách này còn được gọi là comps). Vậy làm thế nào có được comps để biết giá các nhà tương tự. Ban có thể xin của Realtors quen biết (thường các realtors khi được hỏi họ sẽ cho free, bạn có thể sử dụng Nextdoor app tìm xem khu nhà mình có hàng xóm nào là Realtor thì đều post lên ai cần thì nhắn họ), hoặc lên Redfin tạo account, search home by Zipcode, thay đổi filter chọn loại SOLD,... các options khác giống với nhà của bạn. Nó sẽ hiện ra 1 list các danh sách các nhà với số liệu cụ thể và giá bán, bán lúc nào. Bạn chọn nhà nào có diện tích, year built giống nhà bạn và được bán trong vòng 6 tháng rồi in ra. Nếu giá chênh lệch nhiều so với giá appraisal mà County gửi cho bạn thì đem cái danh sách đó làm bằng chứng để làm protest. (Cách này thường kém hiệu quả do hệ thống appraisal của County tính toán giá nhà khá chuẩn xác so với giá market, họ lấy khoảng 10 cái nhà giống mình và chọn ra median để làm Appraisal value.
Cách 2: than nghèo kể khổ về tình trạng căn nhà. Chụp ảnh tất cả các hỏng hóc của nhà (cái nào gắn với cái nhà chứ không tính mấy đồ gia dụng linh tinh). Ví dụ AC, heater, wall, brick, windows, driveway, fences…Gọi các công ty tới estimate tiền thay mới hoặc sửa chữa. Estimate càng nhiều càng tốt, lấy chừng gấp 3 - 4 lần tiền House value tăng là OK. Ví dụ County tăng house value từ $100k lên $120k thì mình cố gắng estimate tiền sửa chữa các hỏng hóc chừng $60K chẳng hạn. Cứ gọi các công ty cái nào mà quotes ra có paperwork đàng hoàng có ngày tháng đắt nhất là được.
Sau khi chuẩn bị được giấy tờ cho quá trình protest từ 2 cách trên bước tiếp theo là nộp hồ sơ protest. Thường các county hiện tại đều cho phép làm protest online nhanh gọn nhẹ, cho phép mình upload evidences và viết giải thích về House value mà mình nghĩ là đúng. Các County sẽ dùng hệ thống tự động chạy để làm appraisal lần nữa mỗi khi có người protest để xem House value có đúng như tính toán không. Khi thấy nó vẫn khớp như lần appraisal đầu thì họ sẽ reject cái opinion của mình trong seltlement offer, còn nếu không khớp thì có thể họ sẽ tự động gửi offer giảm chừng này chừng kia cho mình và mình có quyền accept/reject offer. Cái này thì chỉ làm online hết là xong, không phải gặp ai.
Trong trường hợp County reject opinions của mình thì họ sẽ cho mình lựa chọn schedule hearing cho protest. Tức là mình phải có mặt in person và giải thích. Hearing in person thường chặt chẽ khó khăn hơn. Do đó các anh/chị nên in ra toàn bộ ảnh damage của nhà dù là nhỏ nhất và các estimates để sửa/thay mới phía trên đồng thời viết ra các argument của mình để đảm bảo không sót ý nào lúc nói chuyện.
Buổi hearing được bắt đầu bằng việc schedule online, sau đó mình đến và ngồi chờ xếp hàng. Tới gần lượt của mình thì họ gọi vào phòng. Trong phòng đã có sẵn người trước đang làm presentation trình bày lý do vì sao họ muốn house value họ giảm. Hội đồng hearing gồm có appraiser của District, một nhóm công dân của county được lựa chọn để đưa ra quyết định (để mang tính khách quan hơn hay còn gọi là Angel của mình). Đa phần những người thất bại là họ không có evidence gì mà chỉ nói miệng hoặc dùng cách 1 phía trên mình nói dựa trên comps để so sánh House value.
Anh/chị đưa các evidences và trình bày về tình trạng nhà cần phải sửa chữa và thay mới cái này, cái kia. Sau đó appraiser của district nói là tăng tiền thuế là dựa trên giá nhà của County comps và đã có giảm 1 khoản estimate cho người dân về các khoản sửa chữa như mình nêu. Ví dụ họ bảo nhà mình có 18 cái cửa sổ mà ảnh chụp chỉ có 5 cái đại diện bị fogging thì có thể những cái kia ko sao. Mình argure nói là 18 cái cùng được build 1 thời điểm, cùng chịu weather condition như nhau thì 5 cái bị thì những cái kia không thể khác được. Appraiser bảo A/C và fences nhà mình là normal mainternance nên ko tính. Mình nói lại là A/C nhà tao đã quá cũ, không cool và heat tốt thì living condition không đảm bảo. Fences cũ bắt đầu có dấu hiệu fall down lỡ đổ vào người đi bộ thì làm sao. Drive way họ cũng bảo ko cần sửa nhiều, mình bảo tao có mấy vết lõm ko sửa ai đi bộ lên ngã tai nạn thì sao. Estimates toàn bộ chi phí thay mới là $60K (thực tế có cần thay ko lại là chuyện khác).
Nếu Appraiser của County bảo lưu ý kiến chỉ cho giảm House value $10K. Nhưng các angels bên phía người dân của county đã đứng về phía mình và nói I am sorry to hurt your feeling but I can not stand on your side for this case. Và nếu trong 3 angels. 1 người cho mình giảm $12k, 1 người $40K và 1 người $23K. Thì County sẽ lấy trung bình (median) là $23K và closed case
Kết luận: Việc này phải làm mỗi năm, phải ca bài than nghèo kể khổ và xin estimates hơi mệt nhưng cũng đáng công, vì thực sự ai đang sở nhà ở Mỹ đều hiểu gánh nặng chi phí mainternance ra sao, nếu property tax tăng quá nhiều kiểu 10% mỗi năm, thì sau 10 năm giá nhà lại tăng giá gấp đôi trong khi tuổi ngôi nhà lại tăng hỏng hóc tăng chưa kể là nếu anh chị đang kinh doanh dịch vụ cho home stay hoặc dịch vụ liên quan đến bất động sản.
Nếu các anh chị không muốn mất thời gian cho việc này các anh chị có thể tìm trên choviet.co xem có công ty nào ở xung quanh khu vực mình sinh sống có cung cấp dịch vụ này cho mình không nhé.
Chúc các anh chị may mắn.